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在前瞻基礎建設計畫的支持之下，全台各大都會地區無不如火如荼投入軌道建設以均衡區域交通，藉以帶動都市發展成長。新北市幅員廣闊，除既有已通車的台北捷運路網，近幾年則有桃園捷運機場線以及新北捷運環狀線、淡海輕軌、安坑輕軌等路線陸續通車投入大眾交通運輸服務，未來還有捷運三鶯線、萬大中和線等多條捷運路線興建中等待完工。

新北市民政局統計，新北市人口已超過400萬人，民眾對於大眾交通運輸服務的需求日漸增加，而大台北地區多數購屋民眾往往會跟著交通建設買房，尤其是捷運站周邊的住宅更是炙手可熱。若觀察新北市房市交易熱門行政區，鄰近台北市的新北第一環，包含三重、新莊、板橋、中和、新店等行政區不僅有占據良好地理區位，交通機能也相當便捷，房市交易量在新北市中排名往往名列前茅。

進一步觀察新北市房市熱區近10年價量變化，可以發現位於新北市外圍的淡水區的交易量10年增加超過7成，與桃園市相鄰的三峽區10年房市交易增加近5成，房市交易增幅領先其他行政區。淡水與三峽近10年房市交易大幅增加，筆者認為捷運建設的投入所帶動的軌道經濟占了很大的因素。

先談談淡水區。淡水區的區位在大台北地區相對偏遠，聯外道路服務量能有限，上、下班尖峰時段容易車多擁擠，對通勤族來說，捷運淡水信義線就擔任了淡水往返台北市區的重要運輸工具。近幾年全台各地房價走勢呈現快速攀升，相比於大台北地區的高房價，淡水平均2字頭房價相對親民許多，屋齡較新的電梯大樓還有機會成交在3字頭，加上淡海新市鎮多年開發成長，以及輕軌通車後強化了區域內的交通機能，各種生活、商業機能也日趨完善，因此吸引大台北地區購屋民眾關注淡水房市，尤其是依賴捷運通勤的小資族、小家庭，或是退休規畫置產購屋族群，也讓淡水房市交易量長期領先新北各行政區。

淡水區近期最受關注的重大交通建設非淡江大橋工程莫屬，且有望在明、後年完工通車，除了連接台北港與桃園機場外，預期能舒緩、改善淡水地區聯外交通尖峰擁塞的現狀，也為規畫中的淡海輕軌八里延伸線打下基礎。

三峽區近10年交易量成長近5成，近年的房市聚焦在三峽北大特區，不僅區域規畫街廓完整，擁有文教、醫療資源，交通機能也能快速連接國道3號。此外，捷運三鶯線也預計將於明、後年完工、通車，未來連接捷運板南線、機場捷運線將會更加便利，因此吸引自住、換屋，或是退休族群移居三峽，近10年平均房價也從2字頭站上4字頭，上漲幅度逾7成，房價漲幅頗為驚人。

軌道建設不僅可以提升交通運輸量能，節省通勤時間達到均衡區域發展，而政府部門在交通建設規畫上重視大眾運輸導向發展，除捷運路線與站體規畫外，也會尋求民間資金聯合開發，導入公共建設、商業設施等，帶動軌道沿線區域發展，形成軌道經濟，同時有帶動房市價量俱增的效果。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

桃園市近年因交通便利、人口流入穩定，成為房市熱點。然而，隨著政府919打房政策實施，房市熱度明顯降溫。業者觀察，桃園市場成交量減少，來人量至少下降了4成至5成。核心地區如經國、藝文特區、小檜溪及中路等重劃區，仍為桃園市場的主要支撐，但在打房政策後，來人量從每周超過3、40組銳減至20幾組，市場氛圍不如以往。

政府919政策對桃園市場的影響不可忽視。尤其在貸款面向，新聯陽總經理特助葉志豪指出，銀行在審核房貸時對於申請者的收入條件變得更加嚴格，收入未達百萬者甚至可能無法貸到7成。過去部分建商採用訂簽5％的策略，如今也被央行鎖定。

「桃園房地產市場的來人數量近來銳減。」葉志豪直言，目前市場的來人數已下降，成交單價亦因政策影響而趨於保守。然而，品牌與產品力成為買家選擇的核心因素。以國泰的「GRAND PARK」為例，該案位於桃園中路重劃區的核心位置，總銷金額接近60億元。基地面積逾千坪，規畫為2棟建築，62坪與67坪產品，強調戶戶擁有景觀資源。「這案子面對風禾公園，占據了核心的C位，成為桃園市場標竿之作。」

高CP值產品 吸引客戶關鍵

葉志豪強調，全球豪宅的最高價值通常來自於「公園第一排」，而「GRAND PARK」正是如此。風禾公園面積達1.45萬坪，這樣的景觀資源提升了產品附加價值。此外，該案公設規畫有泳池與高端會館，公設比僅33％，提供實用的生活空間。

葉志豪分享了另一個案子麗寶小檜溪的「南法莊園」。該案分3期開發，每期總銷約30億元，目前第一期接近完銷。「這個案子產品力突出，例如挑高3米5、零走道設計與高效利用的方正格局。」他認為，高CP值的產品特性是吸引客戶的關鍵。

葉志豪認為，個案能否在市場中脫穎而出，取決於配套設施、品牌影響力、產品特色與高CP值。在抗跌性方面，桃園的正核心區域如小檜溪與藝文特區因生活機能完善、交通便利，價格支撐力較強。而中路重劃區因快速連接國道2號，也吸引不少外地客戶。

值得注意的是，桃園仍具有「房價凹陷區」的優勢，與雙北及新竹相比，價格相對親民。葉志豪指出，雙北每坪房價動輒高達80至90萬元，讓許多年輕人望而卻步。相較之下，桃園以每坪40至50萬元的價格吸引不少北部通勤族，形成穩定的購房需求。

璟都也指出，台北市百萬單價、新北市第一環頻頻挑戰每坪90~100萬元大關，緊鄰桃園的新北市林口也出現多筆8字頭單價紀錄，甚至新竹也出現9字頭成交紀錄，相對而言，極具發展潛力的中路特區成為購屋首選之一。

新青安、首購戶 占近4成

璟都建設總經理高林鋒表示，桃園大部分地區，以自住型的客戶比較多，以璟都旗下個案來說，新青安客戶比有占到3至4成，首購客戶也約3成到4成，璟都創業以來代表作「璟都中路大苑」，總銷約100億元，扣除店面後已銷售成數約7成。實價登錄均價每坪逾50萬元。

展望新的一年，高林鋒表示，明年璟都推案按計畫進行，規畫推出4案，總銷達100億元，包括：桃園莊敬路、大園、草漯、大溪。

桃園在六都中是人口移入最多的城市，擁有高鐵、捷運與國道客運等完善交通網絡，吸引台北工作族群居住。葉志豪表示，約2至3成的購房者來自雙北，尤其是希望在房價與生活便利性間取得平衡的年輕家庭。隨著交通建設的持續發展，桃園的地理優勢將進一步提升，為市場注入更多活力。

外界關心政府連續打房下，建商處境，高林鋒認為，歷經過去幾波景氣循環，只要是永續經營品牌建商，影響有限，但幾個朋友結盟成立的一些投資型建商，遇到不景氣，股東不願繼續投資就會出現問題。

總結來看，儘管919打房政策對市場帶來挑戰，但桃園以其相對低廉的房價、便捷的交通與穩定的人口增長，仍具備長期發展潛力。在品牌建商的推動下，核心區域的亮點個案將成為市場復甦的重要引擎，也為購房者提供更多選擇。桃園房市的未來，仍值得期待。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

歷經被喻為919事變的央行第7波選擇性信用管制，讓原本暴衝的全台房市趨於冷靜，桃園市最主要的房市交易熱區，為人口最多的桃園區、中壢區兩地，前者近期交易集中在中路、經國、小檜溪等新興開發區，後者則以青埔高鐵特區、過嶺重劃區及龍岡地區的交易量較大；近年龜山因A7重劃區的開發，交易量也躍居桃園市前茅；大園與觀音則分別有航空城客運園區、草漯重劃區崛起，成為桃園房市新興潛力區段。

六都公布2024年12月的買賣移轉棟數共21445棟，月增8.2％，年減9.7％，年增率連續2個月收黑；六都全年累計棟數27.1萬棟，年增14.7％，為近11年來新高，且所有都會區2024年均以正成長作收。市場人士指出，央行第7波信用管制在去年的9月19日上路，在買賣移轉上，主要反映在第4季。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，龜山區、桃園區2024年第4季的交易量，均年減約2成，主要是龜山A7重劃區今年的新案交屋潮相對於去年縮減，且A7的價位在1、2年內，從2、3字頭飆升4、5字頭，讓首購族往桃園其他相對低價區轉移，使交易量縮減。

桃園區則是因小檜溪重劃區的新案交屋時程，多半落在去年底到今年上半年；加上藝文特區、中路重劃區等地的中大坪數換屋宅，第4季受到央行打炒房限貸的影響較深，因此量能減少較明顯。

量增最多的大園區，除了青埔高鐵特區持續放量外，相對平價的航空城客運園區，也憑藉親民價位及指標案釋出，吸引買家目光，使大園的買賣移轉量大幅增加；與客運園區相距不遠的觀音草漯，因新建案仍以2字頭為大宗，吸納首購客群，客運園區與草漯的興起，也凸顯近年房市「低價為王」的買盤生態。

價格方面，2024年第4季因央行第7波信用管制發酵，換屋宅買氣下滑，市場更近一步朝首購族靠攏，各地也因而漲跌互現。其中大園區因買盤往低價的客運園區移動，均價年減7.4％；龜山區也因A7重劃區捷運站附近的價格明顯上揚，買家轉往相對外圍的區段以及A8的中古屋，使房價年減6.3％；桃園區因藝文特區、中路重劃區等高單價區域的換屋宅交易縮減，使區域的整體均價略遜2023年同期。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

▲遺孀繼承亡夫房產時，若未來有打算出售，一定要先考慮2問題，否則恐面臨最高45%的房地合一稅。（示意圖／Pixabay）

房價年年飆升，民眾繼承房產也得多加留意稅務問題。恩典法律事務所創辦人蘇家宏律師提醒，遺孀繼承亡夫的不動產，若有出售打算，一定要先考慮「2問題」再繼承，否則可能面臨多繳稅窘境，其中房地合一稅率，最高更是達到45%，落差非常大。

蘇家宏指出，夫妻一方驟然離世時，複雜的房地繼承問題，如果沒有處理好，往往會成為意想不到的煩惱。他建議遺孀第一時間應該考慮，亡夫留下的房子或土地要不要變賣，其次是要用什麼「法律關係」來繼承。

蘇家宏說，如果夫妻所居住的房地是丈夫的名字，妻子也想居住到終老，沒有變賣的打算，由妻子繼承丈夫的房地，未來不會出售，妻子本人不會碰到繳交房地合一稅或土地增值稅的問題；但若妻子打算變賣繼承的房地，那就要特別小心了。

蘇家宏舉例說明，若丈夫在111年8月1日購買房地，並於1年後過世，妻子繼承房地後於113年5月20日出售，就會因為持有時間短於2年，被課45%的房地合一稅。此外，妻子在繼承房地時，不同的法律關係，也會出現不同的土地增值稅。

若是以「繼承權」取得房地，就會以丈夫過世（113年）取得房地的公告價作為計算基礎；但若以「夫妻剩餘財產差額分配請求權」取得房地，則會以丈夫原始購買（111年）取得房地的公告價作為計算基礎。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

央行去年9月推出第七波選擇性信用管制，不少區域交易量大幅衰退三、四成，台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，房貸緊縮使交易及交屋遞延，加上信用管制第二戶房貸壓縮到5成，豪宅貸款下修到3成，連名下有房但無貸款者，都被取消寬限期，影響層面廣大，三類交易類型受政策干擾最深。

首先是「中坪數換屋宅」，因換屋族爭取高成數貸款附有但書，不利換屋規畫，使換屋族觀望遞延換屋，衝擊中坪數換屋宅銷售；其次是「大坪數豪宅」，貸款成數降低落，壓縮資金彈性，買家大打退堂鼓，去年第四季量縮較明顯的行政區，不乏中南部高價豪宅區段，如高雄鼓山、台南安平、台中南屯等地。

第三為「蛋白高價宅」，部分外圍蛋白區經歷先前景氣大多頭時期，房價已提前反應，後續漲幅相對有限，讓買家觀望淡出，如台中的山線地區、桃園龜山A7及新北五股洲子洋等地，移轉量下修的幅度較大。

第一建經研究中心副理張菱育指出，限貸令下有兩種產品較不受限制，一為總價低的「青安首購宅」，政策保障單一自住下，只要買家身分符合新青安房貸的申辦條件，還是會伺機在市場尋覓理想物件，使平價小宅的買氣持續看俏。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

星展銀行將於2025年1月7日舉行Q1經濟展望，進入2025年，星展銀認為台灣經濟將持續擴張，但增速較2024年放緩至3.0％，在出口增長方面受AI帶動維持強勁態勢，並預期防是將軟著陸、中央銀行的政策利率維持在2％。滙豐銀行則認為，全球通膨由發達國家增長所推動，從3.3％上調到3.4％。

根據星展銀行的2025年經濟展望報告指出，在國內方面，房地產市場可能在2025年趨於軟著陸。受信貸管控、房地產稅及打房措施影響，投資與投機需求可能減少，但首購族與升級換屋需求預計仍具韌性。預期央行將在2025年維持政策利率於2.00％，因降息可能與抑制房地產與信貸市場的努力相違背，且若預期中的房價調整、房地產貸款減少及房地產貸款集中度下降未達預期，進一步上調存款準備金率（RRR）與加強信貸管控仍可能發生。

在出口方面，星展銀認為，雖然2024年AI數據中心和伺服器需求激增後可能趨緩，但因AI功能的手機、個人電腦和其他消費性電子產品的需求可能回升，據統計，AI智慧型手機預計將占2025年全球智慧型手機出貨量的32％，高於2024年的22％，預期台灣出口方面在AI的驅動下，仍將維持增長態勢。

在全球市場方面，滙豐銀指出，由於發達國家的通膨增長，將推動全球通膨上升至3.4％，其中又以日本的通膨最為顯著，新興市場的整體通膨預期則維持在4％，其中，潛在的美國關稅及報復風險可能加劇通膨，並抑制經濟增長，某些國家食品價格上漲也可能造成通膨威脅。

儘管如此，滙豐銀預期，美國將在2025年放緩寬鬆步伐，將聯邦基金利率降至3.5％～3.75％，隨後維持不變；在亞洲，預期降息周期將較短且幅度較小，若聯準會的降息幅度低於預期，亞洲主要經濟體央行的降息幅度也可能進一步縮小。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

為了抑制房價炒作，央行祭出第七波房市管制持續發酵，財政部公布11月稅收統計，房市相關三稅目表現黯淡，契稅已連兩月負成長，房地合一稅僅年增24.1%，增幅寫14個月新低。

至於11月全國賦稅收入達新台幣2761億元、年增4.1%；累計前11月全國賦稅收入來到3兆5713億元，較去年同期增加8.6%，創歷年同期新高。

財政部統計處副處長劉訓蓉說明，近幾個月因銀行房貸趨於滿水位，加上央行祭出第七波選擇性信用管制，新青安房貸撥貸數下滑，因此11月房市買氣相對平淡。六都買賣移轉棟數已連續三個月呈現月減，10月因颱風停班天數較多，11月出現微升0.9%的增幅，但與去年同期相比，年減幅度則擴大為15.3%。

打炒房政策外溢至房屋所有權移轉時需課徵的契稅，劉訓蓉指出，11月契稅實徵16億元、年減4.2%，連續兩個月負成長；累計前11月契稅實徵175億元、創歷年同期新高，年增22.5%，增幅趨於收斂。

另外，土地增值稅11月實徵淨額72億元，年增16.2%、連續9個月正成長；前11月實徵822億元、年增21.2%，主因是大額稅款案件增加。

劉訓蓉分析，土地交易仍維持相當熱度，除因建商購地跟企業擴廠需求，境外資金匯回專法引導的回流資金，5年不得投入不動產的禁令陸續解禁，以及金管會規劃放寬保險業投資商用不動產的投報率門檻等利多，多少可能有帶動交易。

個人房地合一稅11月實徵52億元、創歷年同月新高，年增24.1%、已連續16個月正成長；但值得注意的是增幅明顯收斂。檢視財政部統計資料，11月個人房地合一稅年增幅是近14個月的新低點。

個人房地合一稅前11月實徵618億元、年增77.5%，六都均呈年增格局，其中以新北市、台中市及高雄市增加較多；加計營利事業房地合一稅，前11月整體房地合一稅達909億元、年增66.5%。

展望後市，劉訓蓉指出，川普上任後的關稅政策、國際地緣政治風險及台灣央行12月政策動向等，將牽動後續的資金流向與通膨走勢，進而會對房市產生影響，房地交易相關稅收變化須持續審慎觀察。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

2025年不動產市場一開春，就有部分建商公告購置不動產，不過政策打房當頭，全年土地市場恐將不如2024年樂觀。包括世邦魏理仕、高力國際、仲量聯行等三大外商不動產顧問公司，將在本周同步公布2024年商用不動產市場報告，以及解析2025年商用不動產市場趨勢；市場人士普遍預期，未來一年土地市場多頭攻勢恐將熄火，但商辦租賃市場相對活躍，仍有亮點可期。

本周不動產市場的焦點話題，可望在三大外商不動產顧問公司即將公布2024年全年商用不動產市場研究報告，以及2025年趨勢觀察，其中世邦魏理仕、高力國際、仲量聯行，將分別預計於6日、7日、9日，分別由董事總經理林敬超、劉學龍、侯文信，率領集團高層主管進行研究報告的解析，頗令市場期待。

觀察2024年商用不動產市場的表現，是商辦市場、土地市場雙雙表現突出，尤其土地市場成交量更爆出大量，主要原因是在於去年台股飆升、房市熱度高燒，推升建商購地需求；再加上企業自用需求殷切、電商大崛起帶動工業物流土地看俏，使得土地市場出現爆炸性的成長。

至於商辦租賃市場，也是2024年的焦點，觀察台北市各大辦公商圈，不論市場胃納量、成交租金，表現都有出乎預期的成長，主要動能也是來自於企業升級需求、金融保險業自用需求，雙雙推升，預期2025年仍有行情可期。

展望2025年，最大罩門，正是央行第七波不動產信用管制的後座力。2023年新青安房貸政策激盪出房市前所未有的首購買盤，順勢推波助瀾購屋狂潮，資金行情也帶動游資湧入房市，土地市場也邁向近幾年的交易高峰；不過政策強力壓抑後，建商購地動能，將直接被壓抑，買氣預期萎縮心理也可能減少業者進場搶地的需求，因此未來一年，土地恐將會是最戲劇化盤整的市場。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

受高房價與社會型態轉變下，大宅需求減少，小宅需求逐漸增加，而小宅價格也隨著需求增加而明顯攀升。永慶房產集團盤點七都大宅(55坪以上)和小宅(25坪以下)近五年平均單價變化。小宅價格漲勢超越大宅，其中以新竹縣市漲最兇，中南部小宅漲幅也都超過5成以上。

從2020年至2024年，5年間七都小宅房價漲幅已全面超越大宅。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，隨著社會型態逐漸轉向小家庭，而近幾年房價受惠於資金寬鬆、經濟穩定成長而迅速攀升，高房價讓民眾購屋壓力沉重，在負擔得起的總價考量下，小坪數住宅顯然已成為購屋趨勢。

其中，新竹縣市小宅漲幅高達93.7%，將近翻倍漲，成七都之冠，而大宅則也有超過6成以上漲幅。陳金萍指出，新竹縣市為科技業重鎮，帶動強勁剛需，但供給量少、需求量大的情況下，導致房價持續攀升；也大幅提高大坪數住宅的購屋門檻，即使薪資水準較高，對於科技新貴而言，購屋壓力仍相當沉重；加上在地就學、就業租屋市場蓬勃發展，因此，也讓小宅產品漸受青睞，推動價格不斷攀升。

觀察中南部地區，小宅價格漲幅同樣表現亮眼，近五年漲幅皆有超過5成。其中，高雄市漲幅高達66.2%，位居七都第二。陳金萍表示，近年高雄市在科學產業園區發展帶動下，吸引科技大廠進駐，區域內重大建設也持續推進，例如半導體S廊帶與亞灣2.0計畫推動等。再加上新青安政策助攻，小宅需求穩定，進一步推高房價。

此外，台南、台中的小宅價格也有超過五成以上的漲幅。陳金萍說明，台南、台中同樣受到科技產業帶動，創造就業機會，未來還有交通等重大建設題材紅利加持，加上區域內新興重劃區的發展，促使房價持續攀升。過往中南部地區的居住習慣多為坪數較大的住宅，但隨著房價上漲，購屋負擔逐漸加重，而買家購屋目光漸漸轉向坪數較小、總價較低的產品。再者，中南部地區房價基期相對較低，因此房價漲幅也顯得更為明顯。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

小家庭趨勢加上高房價蝸居時代，近十年來只有一人設籍的「單身公寓」大增。截至去年第三季底，全國有戶籍的住家中，一人一宅的宅數突破218.4萬宅，占比逾28.6％，在近十年來增加67.2萬宅、增幅44％。全國以基隆市占比33.7％居冠，六都則是新北市「一人宅」占31.77％最高，而台北市也有30.52％為單人宅、是六都第二高。

內政部以設有戶籍計算「一人一宅」，雖不代表該屋絕對僅一人居住，但從長期數據觀察仍可看出家庭成員減少、小家庭趨於主流的態勢，專家也認為，人口結構改變影響，「一人宅」現象大增也與近年高房價導致的「蝸居時代」緊密相關，隨房屋銷售坪數大減，以小坪數為供給主流，同步影響了居住型態。

據內政部最新統計，去年Q3全國設有戶籍宅數成長至763.3萬戶，相比十年前2014年Q3同期的670.2萬戶增加了93萬戶設籍住宅，但其中卻有高達67.2萬宅只有一人設籍、占比72.2％，相當於十年來每1.3新增設籍住宅，就有一戶是「一人宅」。

綜看全國各縣市，「一人宅」比例最高的城市是基隆市，而在六都中，新北市居首，其次是台北市。

從住宅設籍人口數觀察可見過去傳統大家庭逐漸式微，取而代之的是小家庭和單身生活的崛起。十年前，六人或以上大家庭的住宅占比仍有16％，至2024年降至10％；而四至五人的家庭宅數也從27％下降至22％。

兩至三人設籍的住宅數量則略有成長，占比從2014年Q3的34.1％小幅增加至2024年Q3的37.73％，但成長幅度並不比「一人宅」顯著，也就是消失的大家庭宅數，在近十年來主要流向了一人設籍的住宅。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】