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Yahoo房市觀察員 / 廖一德（資深房產記者）

眾所周知，央行919打炒房，透過限貸令不僅讓投機、投資客消失於市場上，更因為現行「貸款不易」讓中古屋買賣變的窒礙難行，不僅辦理貸款的鑑價拉長時間，銀行端貸款要排隊，甚至有銀行將房貸利率提高至3%以上，不僅房仲跳腳，更讓不少買不起預售的換屋族大喊不公平。

根據仲介業者指稱，過去買賣成交後，從簽約、銀行鑑價、對保到完整整筆交易大約1至2個月，如今限貸令影響下，直接將時間拉長半年以上，甚至讓不少買方因為貸不到款導致許多交易糾紛，無論是賣方急需資金、買方貸款利率、成數不符需求等問題所在多有，這些問題上且不包括買氣觀望、屋主心態保留等影響。

談起屋主心態，更因為當前利率動輒3%以上，不少人擔心賣屋後再也找不回當初的利率，也因為市場氛圍「期待降價」的干擾，許多屋主乾脆以拖待變，能不賣就不賣。

有鑒於以上因素，不少換屋族更針對「一年簽結」的事情大呼不公平，如今市場不好，有換屋族指稱，先買後賣還要再一年內完成交易，否則將面對處罰條款，「現在貸款這麼難、利率這麼高，一年內要賣掉真的很不容易，政府根本就是懲罰換屋族。」

龍寶建設董事長張麗莉日前直言，房價漲得太快讓央行出手打房，購買她住宅的客戶也意外成為受害者；「我在預售階段房價尚未超過4000萬門檻，3年後完工交屋前房價大漲，打房政策直接讓貸款成數從6成變成3成，客戶從銀行借不到錢只能委託我們轉售，站在建商角度我們也只能無奈接受。」

筆者認為，市場上並非人人都買得起預售屋，也正是因為如此，中古屋交易一直是房地產中的主力交易，如今央行出招後確實讓炒房者消失，但也讓有換屋需求的人卻步，筆者建議，當前政策下還是先賣後買當回租屋族，或是將購屋計畫延遲再延遲，雖然不公平，但至少不用先買後賣面對市場不確定因素，保守將是最可靠的措施。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

政府為幫助租房族，祭出300億租金補貼政策，而中研院23日發布調查指出，高達24.3％的受訪房東調漲房租，3成房東計畫在未來2年內調漲；國土管理署則對此駁斥，指出比對自2022年起的申請資料，租金上漲者僅占約6％、租金下降者占1％。不過全向科技房產中心總監陳傑鳴表示，基本上中研院調查是反映民眾現況與未來預判，而國土署則是用既有數據駁斥，「只能說像是雞同鴨講」。

根據中研院「台灣消費者預期與政策反應調查」結果顯示，僅17.1%的受訪租客在過去3年內申請過租金補貼，未申請的租客中有35.3%是因資格不符，26.9%則是擔心因申請補貼導致房租上漲；房東部分，近3年有約24.3%的房東調漲租金，平均調幅金額為2.02%，其中76.2%的房東擔憂房屋維修成本攀升，33.7%擔憂房屋稅、囤房稅調升，19.7%是因為房客申請租金補貼；而未來1、2年，約有3成房東計畫調漲租金。

針對此份調查，國土署表示，租金補貼政策對於申請民眾資格有所得及租金上限等限制，因此其所承租的物件也非屬新屋或新古屋，然而外界在討論租屋市場租金上漲議題時，多數會涵蓋剛使用2～3年的新成屋，或使用5～10年的新古屋，而此類物件區位及屋齡條件相對較佳，因此房租也相對會比較高，但這類族群不會是領取租金補貼的對象。

國土署指出，租金補貼專案自2022年起開辦，截至今年11月底止，核定補貼戶數成長至71.5萬餘戶；經前後比對2022年起之申請資料，顯示租金持平者約占93％、租金上漲者僅占約6％、租金下降者占1％。而中研院所調查之受訪者因有部分屬不符資格者，導致反映出的申請比例當然偏低。

不過對於中研院及國土署的房租爭議，全向科技房產中心總監陳傑鳴直言，基本上中研院調查是反映民眾現況與未來預判，而國土署則是用既有數據駁斥，「只能說像是雞同鴨講」。

陳傑鳴指出，中研院的研究是在調查民眾所遇到的真實情況，國土署則是拿著過往資料推論，很可能會忽略了申請失敗、申請前房東就拉高租金，以及未來打算提高租金的部分，換句話說就是雞同鴨講，建議政府可多注意實際狀況，留意高房價、高租金衍生的社會問題。

陳傑鳴表示，在房客成功申請租金補貼的同時，房東也會自動變成公益出租人，就算沒申請成功，房東也可能會收到相關通知，這樣的作法容易導致房東與房客產生嫌隙，房東甚至會預判稅金，將其轉嫁至租金上，更何況有部分房東也會憂心房客私自申請，乾脆自己先行報稅，同時拉高租金。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

中華民國不動產聯盟總會昨(23)日召開年終記者會，聯盟總會理事長林正雄代表各公會指出，2024年房市雖然受到政府政策干擾成為「最錯愕的一年」，但上有缺工缺料及綠色通膨壓力，下有剛需自住、安全換屋買盤支撐，展望2025年聯盟總會預測房市代表字為「硬」，更指出面對挑戰，不動產業將展現「硬實力」，創新因應綠色通膨衝擊，並專注提升品質與服務。

今年9月下旬央行驟然實施第七波信用管制，導致今年房市呈現虎頭蛇尾，預估今年度買賣移轉棟數仍可站上35萬棟關卡，來到11年新高。

在政策干擾下，不動產聯盟總會預測2025房市將維持「價穩量縮」格局，展望預測字定為「硬」。因台灣房市擁有家戶數增加與安全宅換屋需求的「房市硬底子」，消費者也懂知曉置產抗通膨的「投資硬道理」、不動產同業更以創新因應綠色通膨衝擊，專注於永續品質與服務展現「產業硬實力」；綜合以上，對於消費者來說現在反而是「最棒的購屋in時代」。

林正雄表示國內建築業因應ESG趨勢，碳費、電價、物價蠢動、原物料價格居高不下的困境。房地產就是將土地與建材加工而成，雖然國際原物料行情非政府所能撼動，但「建築用地」與「容積率」供給正是政府最能影響房價的權柄。

林正雄呼籲新青安政策不能貿然停止，目前新青安政策嚴查後逐漸退燒，且年輕人的利益不能被忽視，呼籲政府請從3個面向加強推出「新青安2.0」， 1.「更」優惠：將暴衝的房地合一稅收還利於民，提供1%以上的利息補貼。2.「更」多元：以房市政策促進生育率，生越多補貼越多。3.「更」嚴格：更嚴格的審查標準，並訂定罰則嚇阻炒房買盤。

展望2025年，林正雄認為房市價格具有五大支撐，包括家戶數增加剛性需求、因應綠色通膨衍生預期買盤、股市成長獲利投入房市置產保值、未來房屋、土地供給將越來越少、超高屋齡時代下，對於安全住宅的急性換屋需求。2025將是消費者進場最棒的「購屋IN時代」，呼籲消費者停止觀望，面對經濟成長與通膨壓力，唯有挑對產品置產才是對抗通膨的硬道理。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台中房市火熱，同時在房價漲勢驚人之下，購屋門檻也因此被拉高。房仲業者統計金融聯合徵信中心資料發現，今年上半年，台中市年收入逾 100 萬元的房貸族共計新增 6512 件房貸，其中北屯區佔了 1484 件、西屯區 928 件、南屯區 840 件，這三大屯區的申貸件數合計 3252 件、佔了總數的一半。

對此，中信房屋研展室副理莊思敏指出，三大屯區兼顧生活機能與未來發展性，房市抗跌保值性很強，預估在房市持續降溫的情況下，未來會有不少購屋民眾和建商會回防至這些精華區。

中信房屋文心河南加盟店店長陳珮甄指出，根據聯徵中心資料，2014 年上半年台中市年收入破百萬的房貸族共申貸 3313 件、佔申貸總數的 31.5%，但到了 2024 年，這一比值已上升至 38.3%、接近 4 成，顯示出台中市的買方財力確實逐漸增強。

此一變化可以從兩個方面來解釋，一方面，中部本身就是傳產重鎮，再加上中部科學園區與台積電 (2330-TW) 等大型企業吸引了大量科技人才的聚集，隨著企業主、企業高層及科技新貴的增加，高收入族群的比例自然也跟著上升。另一方面，近年台中房價突飛猛進，目前台中市精華區屋齡 20 年以內中古屋的房價普遍已經站上 4 字頭，新建案更是可以達到 5 字頭以上的行情，面對持續上漲的房價，如果沒有足夠的經濟實力，買房確實相當有挑戰。

對於三大屯區成為這些高收入族群的不二之選，陳珮甄表示，這些收入可觀的民眾在購屋時，除了關注生活機能的便利性、居住環境的舒適性外，亦特別重視房產的增值潛力，三大屯區毋庸置疑是台中「蛋黃中的蛋黃」，而且又有相當豐富的建設題材為區域房市增添亮點，包括：北屯的十四期重劃區、廍子重劃區；西屯的七期新市政中心、水湳經貿園區；南屯的單元二、三重劃區等等。隨著各項建設項目的推進與落實，未來三大屯區的房市交易量仍有穩健成長的空間，相當值得購屋民眾留意。

莊思敏指出，隨著金龍風暴持續發酵，房市買氣急速下降，購屋民眾的入場決策趨於審慎，以蛋白區與蛋殼區來看，由於自住買盤的缺乏，房市表現可能會面臨不小的反轉壓力。反觀蛋黃區，在人口、產業、建設的共同支撐下，區域房價仍具有很強的抗跌保值性，特別是在房市前景不明朗的狀況下，消費者往往也會更傾向選擇回到蛋黃區置產。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

新竹縣114年公告土地現值調整經新竹縣地價與標準地價評議委員會於12月18日評定通過，全縣公告土地現值平均調幅較113年上漲5.97％，地王由「光明六路東一段、莊敬南路角地公園段482地號」蟬聯，公告土地現值每平方公尺30萬1319元，每坪99萬6076元。

全縣各行政區評定結果，公告土地現值漲幅最大為寶山鄉，因新竹科學園區高科技產業持續發展，廠商持續進駐且持續興建廠房中，園區原有用地及擴建一期、二期按開發情形調整公告土地現值，且園區用地範圍較大，帶動全鄉平均漲幅10.16％居首。其次為竹北市，因公共設施完善，生活機能良好，房市交易熱絡帶動價格上漲，全市平均調幅7.63％。另受大型百貨及連鎖餐飲業者進駐縣政二期商圈影響，該商圈持續發展並帶動地價成長，區內「光明六路東一段及莊敬南路角地」蟬聯新竹縣地王。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

昨（23）日中研院經濟所昨發布調查報告顯示，估2025年台灣消費者物價指數（CPI）仍將超過2%的水準，這意味台灣已連續4年通膨率突破2%的警戒線，這與央行2%以下的看法大相逕庭。

中研院經濟所認為，今年兩次的電價上漲，需要時間才會反映在物價上，而且明年基本工資持續上調、軍公教加薪，加上調查顯示消費者的物價上漲預期不低，均顯示明年通膨壓力仍大，而這也對租屋族帶來不小衝擊。

政府自2022年7月推出「300億元中央擴大租金補貼專案計畫」雖是為減輕租屋負擔，但據中研院調查結果顯示，近四分之一的受訪房東表示，這三年內調漲租金，平均年租金調漲幅度為2.02%，其中有19.7%房東調漲房租原因是「房客申請租金補貼」。

此次租金補貼調查顯示，僅不足2成的受訪租客在過去三年（2022-2024）內申請過租金補貼；而未申請的租客中，35.3是因資格不符，但有超過26.9是擔心因為申請補貼而導致房租上漲。

另外，在房東調整租金的調查部分，受訪房東近三年約有24.3%的房東調漲租，平均年租金調漲幅度為2.02%，調漲原因包括物價和工資上漲導致房屋維修成本增加、房屋稅和囤房稅調升、及因為房客申請租金補貼（約占2成）。而未來2年內，更有約三成的房東計畫調漲租金，整體受訪房東預計平均調漲幅度為2.32%。

研究員楊淑珺指出，房租相關的CPI通膨壓力在未來一兩年內仍可能居高不下，除了物價普遍上漲外，租金補貼及相關稅率調升也是推動房租上漲的因素。

房租作為台灣CPI組成的一環（約占15%），近年消費者物價指數中的房租指數不斷上升，甚至2022還加速成長至今仍未看到走緩的跡象；雖然租金補貼是種美意，但上有政策下有對策，最終仍轉嫁到租客身上。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

2024年920後房市急凍，但是商用不動產卻呈現另一種風景，由於打住不打商，商用不動產需求不斷升溫，今年前11個月台北市億級商辦交易件數至少97件，比去年全年93件還多，高力國際董事總經理劉學龍23日也預測，2025年不動產市場將呈「住宅弱、商用穩」的格局；最看好的產品類型，則是以AI浪潮帶動的廠辦、廠房、倉儲物流三大商用不動產為最。

高力國際研究部資深董事梁儀盈認為，2024年土地交易金額突破2,000億元，遠高於2022及2023年；但在住宅市場銷售動能在政策未有所放寬下，將持續受到壓抑，建商購地也會相對保守以對。興富發此前便宣布，2025年起暫時不購地。

反觀商用不動產，在自用型買方支撐之下，全年成交金額達到1,760億元，再刷歷史新高。其中廠辦、廠房以及倉儲物流，貢獻度達到1,018億元，占比近6成，特別是AI等新興技術相關的上下游產業鏈，是拉抬台灣經濟主力，也是商用不動產中擴廠最積極的買家。

劉學龍認為，央行預測2025年外需及民間投資都將持續成長，整體經濟成長動能延續，經濟成長率為3.13％，有助於拉抬商用不動產，尤其是產業用途相關的使用需求。此外，金管會10月也預告將會檢討修正保險業最低收益率限制，若新制如期上路，將放寬壽險業投資標準，對商用不動產市場來說更是一大利多。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房屋稅2.0新制自113年7月1日起實施!房屋所有人持有非自住住家用房屋採全國歸戶計算持有戶數並按差別稅率課徵。為鼓勵房屋所有人將房屋作有效使用，增加租屋市場供給並降低房屋稅負擔，若將房屋出租作住家使用，且申報租賃所得達租金標準者，可在每年3月22日以前(遇假日順延)向房屋所在地稅捐處(局)申報，就可以適用較低的稅率1.5%至2.4%。

新北市稅捐處二十四日說明，按財政部公布「112年度房屋及土地之當地一般租金標準」，新北市租金標準為房屋評定現值的24%及22%(板橋區等10區為24%、其餘地區為22%)。假設李小姐持有新北市板橋區1戶出租房屋，其房屋評定現值為100萬元，該屋之租金標準為24萬元。

李小姐若於3月22日以前向稅捐處申請適用出租房屋較低稅率，且於隔年5月向國稅局申報租賃所得達標，則該屋最低可適用1.5%稅率課徵，與適用最低非自住稅率3.2%相較，約節省1.7萬元房屋稅。

稅捐處特別提醒，經稅捐處核定適用出租房屋較低稅率課徵房屋稅者，若未於隔年5月向國稅局申報租賃所得，或申報未達財政部公布租賃年度租金標準，將改按非自住用稅率課徵，並追補差額稅金。

另，為迎接114年農曆新年的到來，新北市政府稅捐稽徵處於113年12月27日至114年1月7日在總、分處巡迴舉辦「2025年名家揮毫迎新春」活動，邀請唐菁等書法名家揮毫寫春聯，歡迎市民朋友們一起捐發票換春聯、抽禮券。

該處表示，活動現場提供多組春聯予民眾兌換，捐贈1張未開獎雲端發票（消費10元（含）以上金額），即可兌換1副春聯；申辦1組手機條碼，即可兌換2副春聯（1副為純文字春聯3張或有圖案春聯1張），同時現場還有捐發票兌換精美實用宣導品活動，募得發票將全數捐贈給慈善公益團體，希望民眾在歡度年節時，也能發揮愛心寒冬送暖捐發票。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

內政部日前完成《都市更新條例》第65條修訂，加速都市更新整合進程，而截至11月底全台都更危老核定就超過5100件，不過大家都知道房市交易陷阱重重，但沒想到就連都更整合都有可能成為炒房團的詐騙目標，炒房團以一次購買6戶為由，要求每坪得殺價10萬元，所幸奇怪付款讓建商提高警覺，進而避開危機。

大型機具進行開挖作業，將一整排建築物夷為平地，目前全國累計核定都更與危老重建，截至11月底已經累計突破5000件，光是今年就達到639件，但就是這樣的熱潮，卻也成為炒房集團眼中的大肥羊。



都更強棒佳元建設董事長蔡錫全，接受平面媒體採訪時就透露，台北中山區的危老案銷售期間，一度被全國規模龐大的炒房團，「江媽、江爸炒房團」給盯上，以一次購買6戶為由，每坪殺價10萬元，但因為奇怪付款方式引起銷售團隊的警覺，所幸避開危機陷阱。



建設公司專業經理人 蕭傑楷：「炒房團他們一般就是會用一個，其實說好像買8戶10戶，這個量來跟建設公司談，主要就是想要談到一個比市場，還要低的價格。不過因為現在，我們在訂價跟預售制度上都有很明確的實價登錄，跟實名登錄，所以炒房團要利用這個在炒作，一個價差來說，他會比較困難。」



另外看屋簽約付款不同人時也得小心謹慎，畢竟全台有將近500萬戶房屋屋齡超過30年，占總體房屋一半以上，可見都更危老商機龐大。



老屋改建協會理事長 胡偉良：「從長遠觀點來看，都更改建一方面可以減少，本來這些老屋屋主因為房子不安全不舒適，所需要的換屋需求；另外一方面，因為都更給這些老屋改建，給他額外容積獎勵，使得可以增加一些供給，那麼對房價才是真正的壓抑房價。」



隨著目前《都更條例》第65條修正案已經公布施行，子法正在修訂中，內政部也喊話，希望全國27萬戶共8216棟6層樓以上的合法建築物，能盡早加入改建行列，確保居住安全品質。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

短期連續死亡發生的繼承案，同一筆遺產不會重複課稅。國稅局表示，王阿公110年1月8日死亡，繼承人王爸爸於法定申報期限內申報王阿公遺產稅，並全數繳清稅款。其中王爸爸繼承一筆土地的公告土地現值1,500萬元，王爸爸於112年7月1日以2,000萬元出售後，全數放在定期存款。王爸爸113年5月12日，王小弟繼承王爸爸的這2,000萬元定存，國局表示，這筆2,000萬元存款遺產中，屬於王爸爸原本繼承土地遺產價值範圍內的1,500萬元，王小弟可依遺產及贈與稅法第16條第10款規定，列為不計入王爸爸遺產總額的財產；但剩餘500萬元定存應計入王爸爸的遺產總額課稅。

財政部北區國稅局表示，被繼承人死亡前5年內繼承已納遺產稅的財產，依遺產及贈與稅法第16條第10款規定，不計入遺產總額課稅，若被繼承人生前已將該繼承的財產出售，參照財政部102年3月5日台財稅字第10100247080號函規定，繼承人仍得在被繼承人原繼承財產核課遺產稅的財產價值範圍內，於申報時將該已變更財產狀態的遺產，列為不計入被繼承人遺產總額的財產。

被繼承人死亡前5年內繼承已納遺產稅的財產，倘於被繼承人死亡時財產狀態發生變更，其中屬於被繼承人原繼承財產核課遺產稅的財產價值範圍內的遺產，仍可適用遺產及贈與稅法第16條第10款規定，不計入被繼承人遺產總額。國稅局表示，有問題可向國稅局詢問。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】