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▲遺孀繼承亡夫房產時，若未來有打算出售，一定要先考慮2問題，否則恐面臨最高45%的房地合一稅。（示意圖／Pixabay）

房價年年飆升，民眾繼承房產也得多加留意稅務問題。恩典法律事務所創辦人蘇家宏律師提醒，遺孀繼承亡夫的不動產，若有出售打算，一定要先考慮「2問題」再繼承，否則可能面臨多繳稅窘境，其中房地合一稅率，最高更是達到45%，落差非常大。

蘇家宏指出，夫妻一方驟然離世時，複雜的房地繼承問題，如果沒有處理好，往往會成為意想不到的煩惱。他建議遺孀第一時間應該考慮，亡夫留下的房子或土地要不要變賣，其次是要用什麼「法律關係」來繼承。

蘇家宏說，如果夫妻所居住的房地是丈夫的名字，妻子也想居住到終老，沒有變賣的打算，由妻子繼承丈夫的房地，未來不會出售，妻子本人不會碰到繳交房地合一稅或土地增值稅的問題；但若妻子打算變賣繼承的房地，那就要特別小心了。

蘇家宏舉例說明，若丈夫在111年8月1日購買房地，並於1年後過世，妻子繼承房地後於113年5月20日出售，就會因為持有時間短於2年，被課45%的房地合一稅。此外，妻子在繼承房地時，不同的法律關係，也會出現不同的土地增值稅。

若是以「繼承權」取得房地，就會以丈夫過世（113年）取得房地的公告價作為計算基礎；但若以「夫妻剩餘財產差額分配請求權」取得房地，則會以丈夫原始購買（111年）取得房地的公告價作為計算基礎。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

央行去年9月推出第七波選擇性信用管制，不少區域交易量大幅衰退三、四成，台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，房貸緊縮使交易及交屋遞延，加上信用管制第二戶房貸壓縮到5成，豪宅貸款下修到3成，連名下有房但無貸款者，都被取消寬限期，影響層面廣大，三類交易類型受政策干擾最深。

首先是「中坪數換屋宅」，因換屋族爭取高成數貸款附有但書，不利換屋規畫，使換屋族觀望遞延換屋，衝擊中坪數換屋宅銷售；其次是「大坪數豪宅」，貸款成數降低落，壓縮資金彈性，買家大打退堂鼓，去年第四季量縮較明顯的行政區，不乏中南部高價豪宅區段，如高雄鼓山、台南安平、台中南屯等地。

第三為「蛋白高價宅」，部分外圍蛋白區經歷先前景氣大多頭時期，房價已提前反應，後續漲幅相對有限，讓買家觀望淡出，如台中的山線地區、桃園龜山A7及新北五股洲子洋等地，移轉量下修的幅度較大。

第一建經研究中心副理張菱育指出，限貸令下有兩種產品較不受限制，一為總價低的「青安首購宅」，政策保障單一自住下，只要買家身分符合新青安房貸的申辦條件，還是會伺機在市場尋覓理想物件，使平價小宅的買氣持續看俏。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

星展銀行將於2025年1月7日舉行Q1經濟展望，進入2025年，星展銀認為台灣經濟將持續擴張，但增速較2024年放緩至3.0％，在出口增長方面受AI帶動維持強勁態勢，並預期防是將軟著陸、中央銀行的政策利率維持在2％。滙豐銀行則認為，全球通膨由發達國家增長所推動，從3.3％上調到3.4％。

根據星展銀行的2025年經濟展望報告指出，在國內方面，房地產市場可能在2025年趨於軟著陸。受信貸管控、房地產稅及打房措施影響，投資與投機需求可能減少，但首購族與升級換屋需求預計仍具韌性。預期央行將在2025年維持政策利率於2.00％，因降息可能與抑制房地產與信貸市場的努力相違背，且若預期中的房價調整、房地產貸款減少及房地產貸款集中度下降未達預期，進一步上調存款準備金率（RRR）與加強信貸管控仍可能發生。

在出口方面，星展銀認為，雖然2024年AI數據中心和伺服器需求激增後可能趨緩，但因AI功能的手機、個人電腦和其他消費性電子產品的需求可能回升，據統計，AI智慧型手機預計將占2025年全球智慧型手機出貨量的32％，高於2024年的22％，預期台灣出口方面在AI的驅動下，仍將維持增長態勢。

在全球市場方面，滙豐銀指出，由於發達國家的通膨增長，將推動全球通膨上升至3.4％，其中又以日本的通膨最為顯著，新興市場的整體通膨預期則維持在4％，其中，潛在的美國關稅及報復風險可能加劇通膨，並抑制經濟增長，某些國家食品價格上漲也可能造成通膨威脅。

儘管如此，滙豐銀預期，美國將在2025年放緩寬鬆步伐，將聯邦基金利率降至3.5％～3.75％，隨後維持不變；在亞洲，預期降息周期將較短且幅度較小，若聯準會的降息幅度低於預期，亞洲主要經濟體央行的降息幅度也可能進一步縮小。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

為了抑制房價炒作，央行祭出第七波房市管制持續發酵，財政部公布11月稅收統計，房市相關三稅目表現黯淡，契稅已連兩月負成長，房地合一稅僅年增24.1%，增幅寫14個月新低。

至於11月全國賦稅收入達新台幣2761億元、年增4.1%；累計前11月全國賦稅收入來到3兆5713億元，較去年同期增加8.6%，創歷年同期新高。

財政部統計處副處長劉訓蓉說明，近幾個月因銀行房貸趨於滿水位，加上央行祭出第七波選擇性信用管制，新青安房貸撥貸數下滑，因此11月房市買氣相對平淡。六都買賣移轉棟數已連續三個月呈現月減，10月因颱風停班天數較多，11月出現微升0.9%的增幅，但與去年同期相比，年減幅度則擴大為15.3%。

打炒房政策外溢至房屋所有權移轉時需課徵的契稅，劉訓蓉指出，11月契稅實徵16億元、年減4.2%，連續兩個月負成長；累計前11月契稅實徵175億元、創歷年同期新高，年增22.5%，增幅趨於收斂。

另外，土地增值稅11月實徵淨額72億元，年增16.2%、連續9個月正成長；前11月實徵822億元、年增21.2%，主因是大額稅款案件增加。

劉訓蓉分析，土地交易仍維持相當熱度，除因建商購地跟企業擴廠需求，境外資金匯回專法引導的回流資金，5年不得投入不動產的禁令陸續解禁，以及金管會規劃放寬保險業投資商用不動產的投報率門檻等利多，多少可能有帶動交易。

個人房地合一稅11月實徵52億元、創歷年同月新高，年增24.1%、已連續16個月正成長；但值得注意的是增幅明顯收斂。檢視財政部統計資料，11月個人房地合一稅年增幅是近14個月的新低點。

個人房地合一稅前11月實徵618億元、年增77.5%，六都均呈年增格局，其中以新北市、台中市及高雄市增加較多；加計營利事業房地合一稅，前11月整體房地合一稅達909億元、年增66.5%。

展望後市，劉訓蓉指出，川普上任後的關稅政策、國際地緣政治風險及台灣央行12月政策動向等，將牽動後續的資金流向與通膨走勢，進而會對房市產生影響，房地交易相關稅收變化須持續審慎觀察。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

2025年不動產市場一開春，就有部分建商公告購置不動產，不過政策打房當頭，全年土地市場恐將不如2024年樂觀。包括世邦魏理仕、高力國際、仲量聯行等三大外商不動產顧問公司，將在本周同步公布2024年商用不動產市場報告，以及解析2025年商用不動產市場趨勢；市場人士普遍預期，未來一年土地市場多頭攻勢恐將熄火，但商辦租賃市場相對活躍，仍有亮點可期。

本周不動產市場的焦點話題，可望在三大外商不動產顧問公司即將公布2024年全年商用不動產市場研究報告，以及2025年趨勢觀察，其中世邦魏理仕、高力國際、仲量聯行，將分別預計於6日、7日、9日，分別由董事總經理林敬超、劉學龍、侯文信，率領集團高層主管進行研究報告的解析，頗令市場期待。

觀察2024年商用不動產市場的表現，是商辦市場、土地市場雙雙表現突出，尤其土地市場成交量更爆出大量，主要原因是在於去年台股飆升、房市熱度高燒，推升建商購地需求；再加上企業自用需求殷切、電商大崛起帶動工業物流土地看俏，使得土地市場出現爆炸性的成長。

至於商辦租賃市場，也是2024年的焦點，觀察台北市各大辦公商圈，不論市場胃納量、成交租金，表現都有出乎預期的成長，主要動能也是來自於企業升級需求、金融保險業自用需求，雙雙推升，預期2025年仍有行情可期。

展望2025年，最大罩門，正是央行第七波不動產信用管制的後座力。2023年新青安房貸政策激盪出房市前所未有的首購買盤，順勢推波助瀾購屋狂潮，資金行情也帶動游資湧入房市，土地市場也邁向近幾年的交易高峰；不過政策強力壓抑後，建商購地動能，將直接被壓抑，買氣預期萎縮心理也可能減少業者進場搶地的需求，因此未來一年，土地恐將會是最戲劇化盤整的市場。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

受高房價與社會型態轉變下，大宅需求減少，小宅需求逐漸增加，而小宅價格也隨著需求增加而明顯攀升。永慶房產集團盤點七都大宅(55坪以上)和小宅(25坪以下)近五年平均單價變化。小宅價格漲勢超越大宅，其中以新竹縣市漲最兇，中南部小宅漲幅也都超過5成以上。

從2020年至2024年，5年間七都小宅房價漲幅已全面超越大宅。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，隨著社會型態逐漸轉向小家庭，而近幾年房價受惠於資金寬鬆、經濟穩定成長而迅速攀升，高房價讓民眾購屋壓力沉重，在負擔得起的總價考量下，小坪數住宅顯然已成為購屋趨勢。

其中，新竹縣市小宅漲幅高達93.7%，將近翻倍漲，成七都之冠，而大宅則也有超過6成以上漲幅。陳金萍指出，新竹縣市為科技業重鎮，帶動強勁剛需，但供給量少、需求量大的情況下，導致房價持續攀升；也大幅提高大坪數住宅的購屋門檻，即使薪資水準較高，對於科技新貴而言，購屋壓力仍相當沉重；加上在地就學、就業租屋市場蓬勃發展，因此，也讓小宅產品漸受青睞，推動價格不斷攀升。

觀察中南部地區，小宅價格漲幅同樣表現亮眼，近五年漲幅皆有超過5成。其中，高雄市漲幅高達66.2%，位居七都第二。陳金萍表示，近年高雄市在科學產業園區發展帶動下，吸引科技大廠進駐，區域內重大建設也持續推進，例如半導體S廊帶與亞灣2.0計畫推動等。再加上新青安政策助攻，小宅需求穩定，進一步推高房價。

此外，台南、台中的小宅價格也有超過五成以上的漲幅。陳金萍說明，台南、台中同樣受到科技產業帶動，創造就業機會，未來還有交通等重大建設題材紅利加持，加上區域內新興重劃區的發展，促使房價持續攀升。過往中南部地區的居住習慣多為坪數較大的住宅，但隨著房價上漲，購屋負擔逐漸加重，而買家購屋目光漸漸轉向坪數較小、總價較低的產品。再者，中南部地區房價基期相對較低，因此房價漲幅也顯得更為明顯。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

小家庭趨勢加上高房價蝸居時代，近十年來只有一人設籍的「單身公寓」大增。截至去年第三季底，全國有戶籍的住家中，一人一宅的宅數突破218.4萬宅，占比逾28.6％，在近十年來增加67.2萬宅、增幅44％。全國以基隆市占比33.7％居冠，六都則是新北市「一人宅」占31.77％最高，而台北市也有30.52％為單人宅、是六都第二高。

內政部以設有戶籍計算「一人一宅」，雖不代表該屋絕對僅一人居住，但從長期數據觀察仍可看出家庭成員減少、小家庭趨於主流的態勢，專家也認為，人口結構改變影響，「一人宅」現象大增也與近年高房價導致的「蝸居時代」緊密相關，隨房屋銷售坪數大減，以小坪數為供給主流，同步影響了居住型態。

據內政部最新統計，去年Q3全國設有戶籍宅數成長至763.3萬戶，相比十年前2014年Q3同期的670.2萬戶增加了93萬戶設籍住宅，但其中卻有高達67.2萬宅只有一人設籍、占比72.2％，相當於十年來每1.3新增設籍住宅，就有一戶是「一人宅」。

綜看全國各縣市，「一人宅」比例最高的城市是基隆市，而在六都中，新北市居首，其次是台北市。

從住宅設籍人口數觀察可見過去傳統大家庭逐漸式微，取而代之的是小家庭和單身生活的崛起。十年前，六人或以上大家庭的住宅占比仍有16％，至2024年降至10％；而四至五人的家庭宅數也從27％下降至22％。

兩至三人設籍的住宅數量則略有成長，占比從2014年Q3的34.1％小幅增加至2024年Q3的37.73％，但成長幅度並不比「一人宅」顯著，也就是消失的大家庭宅數，在近十年來主要流向了一人設籍的住宅。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

2024年打炒房一波又一波，公股銀預估，全年房屋買賣移轉棟數上看35萬棟，將創2013年以來新高，但打炒房力道2025年逐步發威，估將出現雪崩式下探2023年的30.7萬棟，甚至跌破30萬棟，繼2018年的27.79萬棟後，又見「2字頭」。

觀察近幾年移轉棟數，2018年為27.79萬棟後，2019年起就穩定在30萬棟以上，但2023年因打炒房稍降至30.7萬棟，尤其2023年8月新青安上路後引爆買氣、催出首購買屋潮，2024年前11月已來到32.3棟，年增17.11％，2024全年上看35萬棟，將創下2013年37.18萬棟以來的11年來新高。

公股銀分析，央行2024年8月中起要求國銀自主管理不動產貸款總量，並於9月會議調高存準率與實施第七波信用管制，銀行可承作額度明顯減少，預計2025年雪崩不可避免，可能降至30萬棟，甚至跌破30萬棟。

公股銀高層認為，央行2024年9月祭第七波信用管制，加上12月公開說明請金檢處積極檢查，發現多類缺失，包含貸款成數超過法定上限、利用其他名目貸款等，就是公開將各態樣堵住，未來更將持續道德勸說、金檢，來降低銀行不動產集中度，並將加強專案檢查列為2025年重點，估計銀行房貸將更保守。

觀察顯示民眾購屋態度已經開始轉趨觀望，但房價修正幅度有限，且蛋黃區、蛋白區房價將更分化。

第一銀行、華南銀行指出，央行持續管控、審視各銀行自主管理不動產貸款、財政部要求加強新青安房貸貸前貸後管理，及平均地權條例修正案上路後，政府住宅政策以社宅興建、租金補貼與囤房稅等為主軸，另一不利的關鍵是過去推案的餘屋仍多，預估2025年房市將「量縮價跌」，除成交量減少，房價也可能面臨修正。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

經歷9月與10月兩個月的震撼教育，11月交易狀況略回穩，12月交易量築底跡象浮現。（攝影／林伶潔）

經歷九月與十月兩個月的震撼教育，十一月交易狀況略回穩，住商機構統計十二月旗下成交狀況後，全台交易量增加5.2%，比起去年同期減少29.5%，交易量築底跡象浮現。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，經歷過九月與十月兩個月份的盤整，雖有零星個案降價求售，加上各界普遍認為高點已過，市場案件釋出增加，加上十二月會有一批年底資產布局和因應農曆新年的購屋潮，交易表現穩健。

六都各自表述，12月小陽春

各區表現上，相較於上月與去年同期，12月展現小陽春氣勢，各都會雖全面年減，卻有新北、台中、高雄出現量增，北市月減0.8%，年減21.1%，新北市月增10.5%，年減32.8%；桃園市月減18.8%，年減36.1%，台中月增20.0%，年減19.6%，台南月減17.8%，年減29.0%，高雄月增6.9%，年減31.0%，徐佳馨表示，在第四季交易結束之前，12月表現穩健，顯見買方持續醞釀中，關鍵在於價格接受度與銀行貸款態度。

央行出手風雲變色，買方小心違約

大家房屋企研室公關主任賴志昶指出，綜觀近期市場，實務上不少買方誤踩第二屋或高總價貸款成數地雷，交易過程中風險大幅提高，另外隨著年底將至，加上農曆新年來得早，十二月因此受惠。不過以目前的態勢來看，若房市沒有太大動作，應能安然度過明年第一季，但如果又出現價量過於激烈的表現，恐怕央行還會再出重手。









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2024年步入尾聲，回顧今年房市從火熱的一屋難求逐漸走向政策壓力下的調整階段。展望2025年，專家表示台灣房市將面臨政治政策、經濟金融及國際情勢多重影響，包括川普變數、中美貿易戰2.0？專家預警2025房市變化值得關注。

台灣總統在國慶演說中表明，對高房價及炒房現象保持高度敏感，未來政府可能持續推動打擊短期炒作及控管房貸資金的政策。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，這樣的政策環境就是為了抑制投資行為，利多政策出現的可能性較低。

曾敬德說，展望2025，利率預期將維持當前水平，但銀行已逐步收緊房貸資金，預計上半年市場資金仍會偏向緊縮。房市將因此進一步洗牌，部分屋主可能因資金壓力而釋出房產，為買方帶來更合理價格的機會。

國際局勢的變化也將間接影響房市。曾敬德提到，中美2.0貿易戰可能升溫，俄烏戰爭是否告一段落，以及地緣政治衝突等事件，都可能帶動原物料價格波動，進而影響房地產造價與市場信心。另外，川普政策的不確定性，可能帶來金融市場的波動，也間接改變房市的買賣心理。

在政策調控與經濟趨勢的影響下，2025年或許不會出現如2024年初的搶購潮，曾敬德表示，買方可利用較少競爭的市場環境，理性挑選適合自己的物件。他建議，持續保持對市場的觀察，與值得信賴的經紀人合作，有助於及時掌握適合的房產機會。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】