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中央銀行在今年第三季理監事會議，祭出史上最嚴厲的打炒房措施，國內房市交易量頓時驟減，被市場形容為是「楊金龍)海嘯」。央行總裁楊金龍今天(19日)在央行第四季理監事會會後記者會上坦言，第七波信用管制措施實施後，讓他「五味雜陳」，安慰的是能將炒房的局勢扭轉，但對於房市以及建築業從業人員也有衝擊，讓他感到很抱歉。

央行總裁楊金龍：『(原音)就是說我有positive 我也有negative的心境，也不是全然就是說，我覺得我就好像是英雄一樣的，也不是這樣子。因為畢竟我們要大家生活共好，但是沒辦法，就是說中央銀行的一個政策，中央銀行的政策就是會有這樣的一個矛盾，有的是positive有的是negative。』









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

內政部19日公布113年上半年低度使用住宅及待售新成屋統計數據，顯示全國低度使用住宅宅數達86萬2,446戶，占全國住宅比率9.32%，較上期增加1萬2,313戶、0.07個百分點，第1季待售新成屋也達10萬7,667戶，創統計以來新高。內政部地政司司長建議，有購屋需求的民眾可從容挑選，避免貿然搶購。

內政部指出，本期低度使用住宅比例依縣市別觀察，金門縣17.53%最高，宜蘭縣15.04%次高；六都中以台北市6.77%最低，新北市7.42%次低。與上期相比，六都以台南市增加0.32個百分點最多，高雄市次之（+0.16個百分點）；非六都則以花蓮縣增幅最大（+0.59個百分點）。

根據總面積及屋齡分析，20坪以下住宅低度使用比例最高，達17.60%，較上期增加0.64個百分點；屋齡5年以下新屋的低度使用比例則升至23.98%，顯示小坪數及新成屋的空置情況較為明顯。

為活化低度使用住宅，王成機表示，屋主可透過「包租代管」釋出空屋，只要負責收租金即可，修繕及溝通等麻煩事就交給專業業者代管租賃事務，還可享有租稅優惠，包括所得稅、地價稅及房屋稅減徵。

內政部統計，自2022年第1季以來，全國待售新成屋數量逐季攀升，第1季達10萬7,667戶，第2季稍減至10萬3,130戶，但較2023年第2季仍增加1萬2,668戶。王成機分析，主要原因是近年推案完工增加，而房價高企下，小坪數住宅供應增多，但銷售壓力仍高。

六都中，第2季待售新成屋以新北市2萬452戶居冠，主要集中於板橋、新莊與淡水區；桃園市1萬7,796戶次之，集中於龜山、桃園與中壢區；台北市3,875戶最少，主要分布於中山、中正及大安區。與去年同期相比，六都待售量均增，其中南部地區增幅最大。

王成機提醒，待售新成屋量持續處於高位，加上央行信用管制政策發酵，建議購屋民眾保持理性，避免貿然搶購，審慎評估後再進場。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

央行2024年最後一次的理監事會議落幕，會中決議利率不變，也未祭出第八波打炒房，「靜觀其變」的決策，符合各界預期，也讓歲末年終的房市能稍微喘一口氣。

台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，央行端出第七波打炒房之後，整體房市明顯降溫，不論是新青安的申貸件數，還是五大行庫新承做房貸金額，第4季的數據表現都較前三季顯著下滑，與央行降低不動產授信風險的目標相符，因此第4季央行一動不如一靜，本次理監事會議按兵不動，讓既有政策持續發酵，符合外界預期。

周鶴鳴進一步指出，由於房貸承作量放緩，且明年初為企業發放年終獎金的旺季，短期內民眾的儲蓄金額可望提高，一來一往之下，明年首季房貸排隊的現象，可望較今年底略為紓解；但春節過後，新建案的交屋申貸需求再度增加，放款水位也將相對緊繃，屆時觀望氣氛可能會更濃厚。

另一方面，美國聯準會釋放偏鷹訊息，助長國際通膨預期，在通膨心理高的情況下，房市仍有抗通膨買盤持續布局，因此在打炒房與通膨的拉扯下，買賣雙方的磨合期長，房市整體買氣雖下滑，價格仍有其僵固性，預估市場發展將呈現拉鋸局面。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，央行本次雖未祭出第八波管制，但市場仍第七波管制箝制，因此住宅市場的量縮趨勢不變，非信用管制對象的商廠辦，仍會持續吸引企業資金停泊，後市發展相對樂觀。

陳定中表示，而在通膨預期心理下，高收益的店面、持有成本低的農地，以及自用型的小型建地，將是置產族的鎖定目標，買氣相對平穩。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

美國聯準會在台北時間19日如市場預期降息1碼，我國中央銀行第四季理監事會同日登場，利率持續按兵不動、已「連三凍」，將重貼現率繼續停在2％，符合市場原先預期。對於國內明年是否跟進降息，總裁楊金龍表示，目前國內利率政策是「合適的」，而2025年應也沒有偏鴿的可能。

央行第四季理事會決議，維持重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率各為2％、2.375％及4.25％。回顧2024年央行利率決策，第一季意外升息半碼，累計此波升息已調升利率達3.5碼，第二季起利率未再調整，但第二、三季均調升存款準備率1碼，第四季則未再給市場「surprise」。

楊金龍表示，會中理事頗具共識，一致同意利率不調整，整體理事均認同利率及房市信用管制不變，「討論起來很順！」，也讓本季會議較快結束。

至於台灣2025年是否走向降息，楊金龍說明，央行預估2025年台灣經濟成長仍可達3.13％，顯見經濟表現仍相當「solid（穩固）」，且通膨率2025年也可望降至2％以下，以目前來看，台灣利率政策明年沒有偏鴿的可能性。

楊金龍強調，目前央行還未把美國貿易政策納入預估模型內，因此，基本上目前暫時仍維持當前貨幣政策基調，到明年初川普上任的不確定性將更為清晰，屆時會把數據納入參考，貨幣政策是偏緊還是寬鬆，還是視數據表現（data-dependent）而定。

楊金龍指出，若國內通膨率穩步降至2％以下，加以經濟成長穩健，目前看來國內利率政策是「合適」，除非後續通膨又升溫，且經濟仍舊強勁，那就要比現在更緊縮一點。

楊金龍進一步說，2025年川普2.0政策若真的都實施，勢必對全球經濟及通膨造成影響，例如川普主張開採原油，且不偏重綠能發展，一般預測2025年原油價格可能降至每桶73美元，而台灣通膨和大宗商品以及原油密切相關；但川普關稅議題影響層面更複雜，預估2025年初整體情勢才會較為明朗，到時候定調貨幣政策也較為明確。

央行重申，持續關注國內通膨發展情勢，並密切關注美國經貿政策變化、主要經濟體貨幣政策調整步調、大陸經濟成長放緩風險，及地緣政治衝突、極端氣候等對國內經濟金融情勢之影響，適時調整貨幣政策。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

為了抑制房價炒作，央行祭出第七波房市管制持續發酵，財政部公布11月稅收統計，房市相關三稅目表現黯淡，契稅已連兩月負成長，房地合一稅僅年增24.1%，增幅寫14個月新低。

至於11月全國賦稅收入達新台幣2761億元、年增4.1%；累計前11月全國賦稅收入來到3兆5713億元，較去年同期增加8.6%，創歷年同期新高。

財政部統計處副處長劉訓蓉說明，近幾個月因銀行房貸趨於滿水位，加上央行祭出第七波選擇性信用管制，新青安房貸撥貸數下滑，因此11月房市買氣相對平淡。六都買賣移轉棟數已連續三個月呈現月減，10月因颱風停班天數較多，11月出現微升0.9%的增幅，但與去年同期相比，年減幅度則擴大為15.3%。

打炒房政策外溢至房屋所有權移轉時需課徵的契稅，劉訓蓉指出，11月契稅實徵16億元、年減4.2%，連續兩個月負成長；累計前11月契稅實徵175億元、創歷年同期新高，年增22.5%，增幅趨於收斂。

另外，土地增值稅11月實徵淨額72億元，年增16.2%、連續9個月正成長；前11月實徵822億元、年增21.2%，主因是大額稅款案件增加。

劉訓蓉分析，土地交易仍維持相當熱度，除因建商購地跟企業擴廠需求，境外資金匯回專法引導的回流資金，5年不得投入不動產的禁令陸續解禁，以及金管會規劃放寬保險業投資商用不動產的投報率門檻等利多，多少可能有帶動交易。

個人房地合一稅11月實徵52億元、創歷年同月新高，年增24.1%、已連續16個月正成長；但值得注意的是增幅明顯收斂。檢視財政部統計資料，11月個人房地合一稅年增幅是近14個月的新低點。

個人房地合一稅前11月實徵618億元、年增77.5%，六都均呈年增格局，其中以新北市、台中市及高雄市增加較多；加計營利事業房地合一稅，前11月整體房地合一稅達909億元、年增66.5%。

展望後市，劉訓蓉指出，川普上任後的關稅政策、國際地緣政治風險及台灣央行12月政策動向等，將牽動後續的資金流向與通膨走勢，進而會對房市產生影響，房地交易相關稅收變化須持續審慎觀察。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

過去不論在都會區還是全台科學園區周邊，想要經商創業，若不是「財大氣粗」很難發展起來，關鍵在於過往台灣經濟型態與園區產業生態，商用不動產市場高比率是動輒70、80坪到數百坪空間，龐大商辦開支分噬著企業的利潤，但隨電商消費習慣普及、物流網綿密、群募眾籌平台發達、產業服務蓬勃發產、2022年底ChatGPT面世加速AI應用，加上政府和創投圈創業扶植政策與孵化加速器的資源，讓掌握關鍵技術與共享商機的新創事業，獲得前所未有的機會，進而啟動一波以新創、微創為主的台灣大創業潮時代來臨，與之相對應的的微型辦公產品，在近一兩年間供不應求、炙手可熱。

盤點中部以北的重點科學園區商用不動產供需現況，內科、南港、竹科僅有百坪起跳科辦，或僅供租任A辦，以及B辦中的商務中心供給，中科近年則依賴七期微辦供應，竹科本來得依靠高鐵旁科專大樓供應，直到緊鄰竹科寶山2期台積電2奈米廠與研發中心附近的18萬坪美式別墅造城案「新竹帝寶」橫空出世。

今年下半年小型、微型商辦產品首度釋出，主打15～24坪「輕商辦」的靈活性、便捷性，呼應了雨後春筍般湧現的小型企業和個人工作室需求，創業者們靈活運用有限的資源，在小型辦公空間內開展業務，更借助AI技術解決數據分析、自動化流程、小程式撰寫、智能客服，並在電商平台，迅速推動產品和服務的市場化，開闢了無限可能，以極低的成本運營高效率的商業模式，詢問熱度立即飆升。

「新竹帝寶」本身擁有18萬坪造城規模的完善商業配套與人口生活紅利，同時又位處竹科、清華科技園區「雙科園核心」，大量就學､就業人才挺進，未來住宅與微型商辦更加供不應求，更成為最個案新利多焦點，對創業者來說，擁有靈活、高效和低成本和「雙科園」優勢。

對有置產與資金配置需求的買家而言，「新竹帝寶」微型商辦有商用不動產的節稅優點。

其次，因為市場需求旺盛、租金收入穩定，加上政策管住不管商，微辦不受限貸令管制，更能創造相對住宅產品的高投報率效益，既可自用又可出租，成為提供穩定收益和資產增值的優質選擇，並為創業者和投資者形成良性互動，實現自住置產雙贏。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

建案完工潮推升全國待售新屋飆新高，內政部19日指出，今年上半年待售新成屋創歷史新高，顯見市場上選擇很多，呼籲民眾理性購屋。

此外，今年上半年的低度使用住宅比率達9.32％，以20坪以下小宅低度使用率17.6％最高，內政部分析，當前房價居高，小坪數為房屋銷售趨勢，空屋率攀升除因近期交屋量上升之外，也可能包含投資客買房後未使用。

內政部發布「2024年上半年低度使用（用電）住宅及待售新成屋統計」。今年上半年全國低度使用住宅宅數為86.2萬宅，占全國房屋稅籍住宅類宅數比率9.32％，較上期增加12,313宅、0.07個百分點。

低度使用住宅方面，內政部以財政部稅籍及台電用電資料比對，將平均用電未達60度者，判斷為低度使用住宅，作為「類空屋」指標。內政部指出，以總面積別觀察，20坪以下低度使用住宅比率17.6％最高，而以屋齡觀察，5年以下新屋24％最高、50年以上老屋11.67％次高。

在待售新屋方面，內政部說明，過去每年待售新成屋約維持在7萬宅左右，但近二年隨新建案陸續完工，待售新屋量從2022年第一季逐季攀升，去年第四季增至10萬1,011宅，首次突破10萬宅，今年第一季達到10萬7,667宅創下歷史新高，第二季緩減為10萬3,130宅，仍是統計以來次高。

內政部分析，全國待售新成屋飆高，主因推案量逐漸完工所致，扣除已銷售數，全國待售新成屋仍維持10萬宅以上，呼籲民眾宜理性購屋，應理性評估選擇，不宜貿然盲目搶購。

觀察六都待售新成屋均較去年同期增加，並以南部增幅較大。今年第二季待售新成屋以新北市20,452宅最多、年增12.2％。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

央行未祭出第8波信用管制措施，但金管會卻出手了！金管會19日公布2025年金檢項目，其中外界關心的不動產放款、房貸是金檢重點之一，且新增「建商周轉金移作建築使用的合理性」以及「餘屋貸款資金用途與流向的控管」2項目。金管會官員表示，明年上半年就會專案檢查。

內政部19日公布「113年上半年低度用電住宅及待售新成屋概況」，上半年全國低度使用住宅數86萬2446宅，占全國房屋稅籍住宅類宅數比率9.32％，相較於112年下半年，一口氣增加1萬2313宅。

金管會公布2025年金檢項目，共計有109項，而為避免炒房歪風再起，除了在一般金融檢查增列不動產授信的檢查項目外，同時也會規畫專案金檢。

專案金檢對象以金融機構對建築融資與購屋貸款的增減情形、業者的集中度為主，新增金檢項目中，建商周轉金移作建築貸款，金管會檢查時就會看合理性及《銀行法》72之2排除部分，若與原貸款用途不符，會要求控管。餘屋貸款的部分，官員表示，有很多建商會透過餘屋貸款投入其他不動產，這也是金管會關切的重點。

根據《銀行法》72之2規範，不動產放款占存款與金融債3成，金管會統計，國銀平均是26.7％，距上限尚有1.86兆元動能。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，周轉金、餘屋貸款的專案金檢，基本上都是向建商開刀，前者是幫土融降到5成的管制關後門，提防建商在開發前期就取得額外的融資，後者則防止銀行提高餘屋估值變相高貸，抵銷管制效果。從之前針對租賃公司在不動產貸款放款管制，到現階段處理銀行繞道管制的查察，都顯示主管機關打炒房的決心，恐也壓縮小型建商生存的灰色地帶。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

中央銀行連二季推出房市第六波、第七波信用管制措施後，19日理監事會未祭出第八波信用管制，總裁楊金龍說，實施以來房市交易縮減、民眾對房價上漲預期心理趨緩，「已有初步效果」，且多出來的資源有到無自用住宅，因此未有新一波信用管制，接下來會繼續用道德勸說，加強銀行不動產貸款業務的專案檢查，讓不動產貸款集中度慢慢下來。

楊金龍說，10月、11月的全體銀行購置住宅貸款及建築貸款年增率均回降，「有彎下來」。不過，央行觀察的不動產貸款集中度，也就是不動產貸款占總放款比率仍居高，至11月底為37.4％，現在將積極審視各銀行自主管理不動產貸款具體改善方案的情形。

央行8月中請銀行喝咖啡道德勸說，說明銀行貸款傾斜到不動產太嚴重，所以請金檢處積極檢查，也發現三大類缺失，包含貸款成數超過法定上限、利用其他名目貸款，如周轉金，以及其他缺失等。

楊金龍強調，這次理監事會中理事有提到，應該要呼籲金融穩定不是只有央行的事，是大家共同的事情，應該要來共同解決不動產的事件，但就像是大象轉身要慢慢轉，不要速度太快，不然會很危險，一但跌倒就起不來。

因此央行將會慢慢用道德勸說、金檢的方式來解決，並跟金管會、財政部密切討論，立委也在積極推動，若信用管制有漏洞，要堵住漏洞，如農漁會信用部、保險公司等方面也是，央行會強化道德勸說外，若有其他缺口會跟其他部會合作補足，未來降低不動產集中度將加強專案檢查，並列為明年重點。

此外，央行會強化看數據，看銀行計劃跟實際發生降低不動產集中度有無差距，若出現落後就會跟銀行討論為何沒達到，並藉由金檢銀行深入了解，若有些規定無法處理，會請金管會處理。

此外，楊金龍被問到市場用「金龍海嘯」來形容央行房市政策的感覺及政策影響的力量大，楊金龍說，心境「五味雜陳」。

他說，央行推出針對房市的選擇性信用政策也有想到，第一個是房仲業受到影響、建築業受到影響，因為相關從業人員蠻多的，有一點SORRY(抱歉)，不過「我正面看待」，因為對市場打炒房、對預期房價上漲心理能夠扭轉，「這是我的安慰。」









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揮別2024年，房市大震盪未見曙光，關關難過關關過，住展雜誌彙整北台灣相較明確在2025年上半年有意登場指標案，推估超過百億元案量計有6案，50-100億元共14案，住展雜誌發言人陳炳辰指出，這些新案不難看出多挾地段優勢、建商品牌、市場話題而讓建商保持一定信心，迎戰不明確態勢。



打起精神進場的指標案中，4案坐落台北市，門牌保值抗跌特性讓建商不過份擔心，包括結合商場、影城、飯店、商辦、住宅，傳出達千億元案量而為領頭羊的「南港國際臺鐵調車場案」，以及大安區安和路黃金地段的「德運安和路二段案」、大同區捷運站生活圈的「毅聯涼州街案」，和知名都更宅系列案「宏國大道城A區」。

 

新北市、桃園市、新竹市指標案同樣講求知名區段，新北市方面分別是第一環行政區新店區、永和區的「華固榮工廠案」與「新碩永傳」，及中和左岸景觀宅「左岸明珠」、林口新市鎮「長耀中山路案」、新莊體育園區第1排的「君泰復興段案」和副都心重畫區的「茂德副都心No.4」。桃竹地區有青埔的「宏普青塘園案」、「竹風青埔案」，跟中路重劃區的「國泰GRAND PARK」、「宜誠川丰」，與A7地帶的「長耀文桃路案」，及新竹市東區訴求竹科X基地的「達麗台肥案」。



再者，不論是區域型或全國型的品牌建商，因自身資產實力強，與市場口碑效應，讓華固、國泰、宏國、達麗、長虹、皇普、宏普、宜誠皆見作品，不懼尷尬期。此外，累積出話題聲勢可令建案備受矚目，像是資產活化的「南港國際臺鐵調車場案」、「達麗台肥案」，和總銷估高達300億元的「左岸明珠」，與青埔青塘園熱門豪宅為鄰的「宏普青塘園案」、新店市區珍稀都更區塊的「華固榮工廠案」，及基隆市在地知名造鎮系列案「新橫濱3」，均能因市場討論與期待度製造買氣。近期台北市文山區、新北市三重區出現逆風亮點個案，正是不脫品牌、話題吸引力造就佳績。

 

陳炳辰分析，銀行業者大抵樂觀看待歲末還款潮，可望在明年2月紓解房貸滿水位危機，而9月公布的央行打炒房措施，來到明年3月也讓市場適應了大半年，是否在329檔期見初步回溫，與時節同步春暖花開，成為房市景氣判斷首波關鍵時間點，在台灣沒有更穩健保值的投資選擇下，目前對蛇年利空出盡相較樂觀，事實上現階段在高鐵特區、產業園區的部分預售案還傳出不錯的買氣，房市還是有機會谷底翻身。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】