台南法拍屋,台南市法拍屋,台南法院法拍屋

預售市場對景氣變動敏感，在銀行限貸令警報未解，央行第七波選擇性信用管制接踵而來，市場觀望情緒高漲，房市買氣瞬間降溫，預售市場表現也明顯受到衝擊。房仲業者彙整實價登錄，統計六都預售屋平均成交單價，顯示今年第三季，除了新北市預售屋季增幅略有擴大，其他五都的季增幅均呈現減少趨勢，尤其台北市、桃園市、台南市第三季的預售屋平均房價較第二季還出現小幅回落的情況，顯見現階段房價漲勢已有收斂。

中信房屋研展室副理莊思敏指出，銀行房貸審核趨於嚴格，部分銀行透過提高利率、降低成數等方式來以價制量，大幅加重房貸族的負擔，又第七波信用管制措施上路後，第二戶貸款成數下調為5成，第三戶以上及豪宅下調為3成，迫使許多換屋族、投資客不得不拿出更多自備款來補足差額。

在政策緊收之下，壓縮購屋民眾的資金彈性，還導致解約現象頻頻發生，去年7月1日以前購買預售屋的民眾，可透過換約轉售的方式下車，但在去年7月1日以後進場的民眾，受《平均地權條例》修正案上路限制，恐怕只能選擇認賠解約，並支付最高15%的違約金，在此情況下，民眾購買預售屋的意願隨之下降。

莊思敏表示，隨著房市進入盤整格局，投資客大量離場，市場交易回歸自住需求，觀察區域表現，六都當中，僅新北市的預售屋季增幅仍略有擴大，主因是新北市自住需求強勁，不僅在地居民，還有台北市的外溢客群，且新北市有不少指標建案在今年釋出，進一步推高平均行情。

莊思敏說，第三季預售屋平均房價出現小幅回落的地區有台北市、桃園市和台南市，北市因購屋總價較高，民眾對房貸額度的需求更大，受政策影響更為顯著，而桃園市和台南市在過去幾年房價漲勢迅猛，炒作氛圍濃厚，隨著房市逐降溫，區域房價從過熱回歸理性。

莊思敏認為，以新建案市場來看，受到營建、人工、購地等成本持續在高檔，短期內建商在成交價上，應該不會有太大讓步，但有部分業者採用「低首付、送家電、送家具」等促銷方式來刺激買氣，吸引購屋族進場，若交易量持續萎縮超過半年，部分僅靠建設題材支撐、生活機能尚未完善、且房價明顯超漲的蛋白區或新興重劃區，不排除率先出現價格鬆動的可能。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

上市建商鄉林 (5531-TW) 今 (18) 日宣布將啟動台北大規模的都市更新案「中山．新松町新城計畫」，同時，對於 2025 年房市走勢，鄉林董事長賴正鎰指出，房屋造價整個成本維持高檔，建商現在的獲利走低，比起科技業還艱苦，台灣央行第 7 波打炒房後，預期 2025 年房市將會量縮 3 成左右，而蛋黃區的房價仍將持穩，蛋白區有機會稍做修正。

鄉林集團今天宣布將在台北市中山區新生北路、民權東路、民族東路與松江路之間，範圍橫跨 40 多個街廓、共 11 萬坪土地，啟動台北建城百年以來最大的都更案「中山．新松町新城計畫」，預計投資 2200 億元，打造總樓地板面積逾 60 萬坪的「最高級純住宅區」

鄉林指出，此一都更案將分 6 階段、15 年完成，初估都更拆遷戶數逾 1.1 萬戶，概估總銷金額達 1.4 兆元，鄉林可分回 40% 的總銷。

賴正鎰並指出，鄉林雙北布局都市更新長達 25 年，首發都更案吉林路、農安街口的「鄉林中山賦」今年 6 月正式動工後，加速附近老舊公寓所有權人主動來談合作，近半年來已經完成第一階段整合的七個街廓，已整合面積約 1.1 萬坪，地主所有權人近千人，約 600 人已簽妥「都市更新合建契約書」。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

政府頻頻出手打炒房，尤其央行9月祭出第七波房市管控措施，讓房市買氣受影響。除了高雄因應颱風山陀兒未同日公布，其餘五都公布的9月買賣移轉棟數，與上月相比幾乎呈現下滑，僅台中市維持正成長。

據五都地政局統計，台北市9月買賣移轉棟數為2259棟，月減11.8%、年減11.8%；新北市買賣移轉棟數為5666棟，月減1.4%、年增6.8%；桃園市買賣移轉棟數為3857，月減18.4%、年減4.1%；台中市買賣移轉棟數為5033棟，月增0.7%、年增12.7%；台南市買賣移轉棟數為2213棟，月減11.8%、年增13%；五都總計9月買賣移轉棟數為19028棟，月減7.4%、年增3.9%。

與去年同期相比，2024年9月的年增率僅高於農曆春節的2月，創下今年次低；台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「下半年銀行緊縮銀彈，讓買家擔心貸款下不來而卻步，且第三季央行打炒房風聲鶴唳，加深民眾的觀望心態，因此9月的買賣移轉表現，比8月的民俗月縮水近一成，台北與台南更寫下今年單月的次低量」。

為何僅台中逆勢年月雙增？台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，「在台中市中心房價高漲的推擠下，太平因仍具有相對低價的優勢，買氣相對有撐，加上太平區Q3有超過400戶的指標案「陞霖執美」完工取得使照，湧現新案交屋潮，因而空降9月台中交易熱區的亞軍，也讓台中整體的買賣移轉棟數逆勢微增」。

房產業者認為，北台灣對政策的感受向來比中南部即時，因此台北市、桃園市等北部都會區，去年同期率先反應新青安利多，今年也第一時間表達出市場對打炒房政策的憂心。

此外，北部都會區的素地有限，交屋潮相對中南部低調，僅新北市受江翠北側、二重疏洪道等地的新案交屋撐盤，因此北部買氣縮減的時間比中南部更早，進而對台北市、桃園市的買賣移轉棟數產生年月雙減的衝擊效應。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

央行在9/19理監事會議祭出第七波信用管制措施，加上銀行限貸令，使房市景氣出現反轉，有專家看空台灣房市，房市投資客「帥過頭」認為房價會連跌幾年，每年跌4%合理 ，一年不會跌超過5%。

艾潤在YouTube頻道「裝修小武郎」節目上表示，他看空台灣未來房市走向，他拿出信義房屋歷史房價指數，強調台灣房價上波房價高點在1992年，後續一直跌到2003年SARS，當時台北市房價跌25%、新北市下跌30%、桃園跌了30%，高雄和台中腰斬，全台灣平均下修30%。

艾潤指出，台灣很多人有房價一路向上的錯誤認知，台灣房市曾在1992年~2003年出現連續12年下跌的歷史。他認為9月19日台灣房價已經達到最高點，央行祭出第七波信用管制，戳破房市泡沫，加上房貸利率變得越來越高，他擔憂房市恐會像1992年一樣，連續下跌12年。

房市投資客「帥過頭」則說，雖然他認同台灣房市將走跌，但他認為這次下跌週期時間會縮短，每年跌4%合理 ，一年不會跌超過5%。

帥過頭說，台灣每年存款增加3.6兆，房地產是由錢決定的，不是由人決定了，他雖然認同現在房價會連跌幾年，但不認為會連跌12年，此次時間會縮短，「畢竟錢太多，任何人都要買房」。他更直言：「台灣是個變態國，從你20歲到90歲，你都要買房子。」









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

環泥(1104)轉投資環泥建設在三重推出首案「環泥水澐」，短短1個月潛銷已達9成，單價站上9字頭，總經理表示，央行第7波信用管制，對買氣的確造成影響，此案銷售的好成績，代表只要是好設計、好地點、優質建商，剛需仍然會持續購屋。

展望明年房市，黃惠盟認為，成交量一定會縮減，若是位在泡沫超漲區域，或依靠廣告行銷手法拉抬的個案，房價將會受到衝擊，不過，若是地段佳、設計優良，以及認真蓋房子的個案仍具有抗跌性。

關於央行第7波信用管制，黃惠盟指出，主要是不希望銀行資金過度集中不動產，為了避免金融風險過高，業者也都全力配合。他也預期，中古屋受到影響將會最大，預售屋則以個案表現為主。

環泥指出，目前約持有環泥建設2成股權，藉由它們的推案，也可以推廣環泥產品，包括水泥、預拌混凝土、石膏板等，讓業界可以更了解公司產品用在建物上的優勢。

環泥建設在10多年前就已經開始在三重布局，未來還有3~4個建案將陸續推出。「環泥水澐」一案距離捷運三重站約步行5分鐘，基地面積441.86坪，樓層規劃地上14層、地下3層，格局規劃1~3房、坪數規劃11~36坪。









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

Yahoo房市觀察員/ Sam（地產秘密客版主）

前幾天在房地產討論的社團中看到一篇PO文，發文的人是一個最近打算賣房子的屋主，他說，仲介告訴他對面的房子今年成交賣了1050萬，希望他可以把底價降到1000萬，屋主爽快配合後赫然發現，對面出現的實價登錄價格居然是1250萬！讓爽快的屋主瞬間不爽了．．．

因為資訊不是很完整，網友發揮鍵盤柯南的推理能力，推敲出三種可能：

可能性一、資訊時間差

根據實價登錄規定，仲介業者應該在簽訂買賣契約書並辦竣所有權移轉登記的30天內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊，因此從物件成交到登錄會有時間差，有可能仲介在建議屋主售價的時間點，實登確實只有1050萬的紀錄，1250萬的金額是後來才登錄上去的。除非該物件就是由同一間店頭或同一位仲介成交，不然確實有可能不知道最新的成交資訊。

可能性二、物件條件不同

房地產的特殊性就在於幾乎不會有完全一模一樣條件的產品出現，就算是同一棟社區，光是樓層不同、面向不同就可能有價差存在。我曾經採訪過一個市中心的建案，前棟面的是林蔭大道，但是後棟的戶別與鄰房的棟距大概是可以伸手借醬油的距離，所以前後棟價差每坪高達近10萬。發文的屋主沒有透露物件相關資訊不好判斷，也可能有停車位的變因存在。

可能性三、仲介隱瞞重要資訊

從屋主的發文來看，感覺他就是覺得被仲介欺騙了。根據《不動產經紀業管理條例》第24條第2巷規定，「仲介業者應公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格」，違者處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰。第26條第2項也有規定「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任」。要是屋主覺得權益受損，也可以向消保官申訴求助，或是訴諸法律。

不過以這位發文者的情況來看，其實解套方法也很簡單，因為物件還沒成交，只要請仲介過來進行「契變」，重新簽立一份「契約變更書」就可以變更銷售價格了。

最後還是提醒想要賣房子的屋主，訂定賣價的時候，不能僅聽仲介的片面之詞，還是要自己做功課查實登，觀察市場風向和衡量自身的財務狀況，才能做出最好的決定！









【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】